Nedávno ma známy požiadal o pomoc. Rozhodli sa s priateľkou založiť rodinu a začali pekne po poriadku: postav dom, zasaď strom… Našli krásny veľký pozemok a úspešne získali stavebné povolenie. Lenže v máji prišiel z miestneho úradu výmer na daň z nehnuteľností. Miesto očakávanej pár eurovej sumy vyskočilo z obálky trojciferné číslo, s ktorým vôbec nepočítali. Rozhodne nešlo o malú sumu a to im urobilo dosť výrazný škrt cez rozpočet.
Ako sa to mohlo stať?
Daň z nehnuteľnosti sa pri pozemkoch určuje podľa sadzobníka pre danú lokalitu. Pre Bratislavu ho nájdete tu: https://bratislava.sk/sk/sadzby-dane-z-nehnutelnosti.
Pozemky sú v sadzobníku rozdelené podľa pásiem v závislosti od lokality, v ktorej sa pozemok nachádza a podľa druhu pozemku. Následne je pre každý takýto pozemok je určená:
- hodnota pozemku v Eur / 1 m2 a
- percento dane z tejto hodnoty.
Pre daň z nehnuteľnosti sú smerodajné informácie z listu vlastníctva platné k 1. januáru daného roka. Na ňom zistíte nie iba lokalitu a výmeru (t. j. veľkosť pozemku), ale najmä druh pozemku. Toto platí do momentu, kým nedostanete právoplatné stavebné povolenie. A tu je kameň úrazu.
Počnúc dňom právoplatnosti stavebného povolenia sa celá parcela, na ktorú je stavebné povolenie vydané, stáva automaticky stavebným pozemkom. A nastáva zvláštna situácia.
Z pohľadu katastra: Vyhláška č. 461/2009 Z.z. Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky, ktorá vykonáva katastrálny zákon, nepozná druh pozemku „stavebný pozemok“. Takže na katastri sa neriešia z titulu právoplatnosti stavebného povolenia žiadne zmeny najneskôr do kolaudácie.
Z pohľadu dane z nehnuteľnosti: Nasledujúci rok po vydaní právoplatného stavebného povolenia sa pozemok dostáva do vyššej kategórie hodnoty za m2 a zároveň často i do vyššej kategórie dane z nehnuteľnosti. Z titulu zmeny je majiteľ povinný podať daňové priznanie najneskôr do 31. 1. nasledujúceho roku, ktorého kópiu tvorí stavebné povolenie.
PRÍKLAD:
Kúpili ste 1 000 m2 v Karlovej Vsi . Na liste vlastníctva je táto parcela zapísaná ako Druh pozemku: orná pôda. V sadzobníku je stanovená hodnota pre kategóriu „C – záhrady“ v Karlovej Vsi na 5,97 Eur / 1 m2. Takže pre účely daňového priznania k dani z nehnuteľnosti je to celková hodnota pozemku 5,97 x 1 000 = 5 970 Eur. Karlová Ves je v 2. pásme sadzby daní. Ročná sadzba dane pre ornú pôdu v 2. pásme je vo výške: 0,3%. Celkovo budete ročne platiť daň z nehnuteľnosti vo výške: 5 970 Eur x 1,0 % = 59,70 Eur.
Požiadali ste o stavebné povolenie na tento pozemok a minulý rok sa vám podarilo získať právoplatné stavebné povolenie. To je platné na celý pozemok, t. j. celých 1 000 m2. Tým sa dostávate od tohto roku (vrátane) z kategórie „orná pôda“ do kategórie „G – Stavebné pozemky“. Hodnota takéhoto pozemku je stanovená na 179,22 Eur / 1 m2, celková hodnota pozemku 179,22 Eur x 1 000 m2 = 179 220 Eur.
Pre daň z nehnuteľnosti sa pásmo nemení, ale zdvihla sa ročná sadzba dane z titulu zmeny druhu pozemku na 1,0 %. Tento rok Vám teda príde výmer na Daň z nehnuteľnosti vo výške: 179.220 x 1,0 % = 1.792,20 Eur.
Čo s tým?
Tento rok už, žiaľ, nie je možné urobiť opravu. Ale viete zmeniť veci tak, aby ďalšie výmery dane boli nižšie.
Máte dve možnosti:
- Podľa projektu urobiť geometrické zameranie a rozdeliť pozemok na zastavanú plochu, kde budú skutočne stáť stavby a zvyšok ponechať ako záhradu. Geodet by mal ponechať pôvodné číslo parcely, na ktoré je vydané stavebné povolenie, na parcele určenej ako zastavaná plocha a ostatnej ploche pridelí nové parcelné číslo. Dôležité je, aby nový geometrický plán geodet autorizoval na katastri – nie je to totiž automatické. Následne kataster zaeviduje nový stav na liste vlastníctva a tým sa zmení situácia pre výpočet dane z nehnuteľnosti v ďalších rokoch.Poplatky: poplatok geodetovi za zameranie pozemku a vystavenie geometrického plánu (v tomto prípade približne 300 Eur) a kolok na kataster (66 Eur).Toto je postup, ktorý by v prípade jeho uskutočnenia ešte pred podaním žiadosti na stavebné povolenie ošetril „chybné“ zaradenie celého pozemku ako stavebného.
- Pokiaľ je predpoklad, že tento rok budete stavbu na tomto pozemku kolaudovať, môžete vynechať predchádzajúcu radu. Ku kolaudácii budete riešiť geometrický plán so zameraním stavieb na pozemku. Takže v jednom balíčku viete riešiť všetko naraz – zapísanie nových parciel i stavby s novým súpisným číslom.
Po tejto zmene by náš PRÍKLAD vyzeral nasledovne:
Podľa geometrického plánu je zastavaná plocha s výmerou 180 m2. Zvyšok pozemku je záhrada, t. j. 920 m2.
Zastavaná plocha: 180 m2 x179,22 Eur/ 1 m2 = 32.259,60 Eur * 1,0 % = 322,596 Eur
Záhrada: 820 m2 x 5,97 Eur / 1 m2 = 4.895,40 Eur * 1,0 % = 48,954 Eur
Spolu: 371,55 Eur
Oproti predchádzajúcej dani z nehnuteľnosti je to o 1.420,65 Eur menej.
Pred každým veľkým rozhodnutím odporúčame overiť si svoje rozhodnutie u odborníkov. Váš osobný realitný maklér vás môže ochrániť pred mnohými nepríjemnými prekvapeniami.
Viac informácií a zaujímavostí zo sveta nehnuteľností nájdete aj na našom facebooku a instagrame.
Text: Ing. Zuzana Hirländerová
Foto: pixabay.com
